Construction d’un bâtiment

Un bâtiment n’est pas une grande maison

La différence ne se lit pas sur un mètre ruban. Elle tient au nombre d’entreprises appelées à intervenir, et c’est cette pluralité qui fait entrer l’opération dans un cadre que la construction d’une maison pour soi ne connaît pas.

Le premier signe apparaît avant même le dépôt du dossier. La loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture pose le principe du recours obligatoire à un architecte pour quiconque entreprend des travaux soumis à autorisation de construire. Son article 4 prévoit une dérogation, mais elle est étroite : elle vise les personnes physiques, ainsi que certaines exploitations et coopératives agricoles, qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes une construction de faible importance, dont la surface maximale de plancher est fixée par décret sans pouvoir excéder cent cinquante mètres carrés. Toute personne morale en est exclue, quelle que soit la surface — une société civile immobilière qui fait construire quatre-vingts mètres carrés passe par un architecte, un particulier qui en construit cent quarante pour lui-même peut s’en dispenser.

Le cas de l’extension mérite d’être connu : lorsqu’un agrandissement porte l’ensemble au-delà du seuil, c’est bien le total qui compte, pas la surface ajoutée.

Ce qui suit ne redéroule pas la séquence du chantier, du terrassement aux finitions : cet ordre relève d’une logique physique que l’on trouve partout. Ce qui suit décrit ce qui l’encadre, du permis affiché aux clés remises, parce que c’est là que le maître d’ouvrage s’engage sans toujours le savoir.

Le permis affiché n’ouvre pas le chantier

Le jour où l’arrêté arrive, le projet paraît lancé. Il ne l’est pas encore, et cette nuance a coûté cher à beaucoup de maîtres d’ouvrage.

L’autorisation doit être affichée sur le terrain, visible depuis l’extérieur, pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n’est pas décoratif : il fait courir le délai de recours des tiers. L’article R. 600-2 du code de l’urbanisme en fixe le point de départ au premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage des pièces mentionnées à l’article R. 424-15. Ce n’est donc ni la date de l’arrêté, ni le jour où l’on a planté le panneau qui comptent, mais le début d’une période d’affichage qui ne doit pas être interrompue.

Le panneau doit mentionner les voies et délais de recours. S’il ne le fait pas, le délai de deux mois n’est pas opposable au requérant, et la jurisprudence administrative retient alors un délai raisonnable d’un an. Un panneau bâclé ne protège de rien : il prolonge l’exposition. S’y ajoute la faculté, pour l’autorité qui a délivré l’autorisation, de la retirer si elle est illégale — une possibilité encadrée dans le temps, dont la durée se vérifie au cas par cas auprès du service instructeur.

Reste une formalité que beaucoup découvrent tard : la déclaration d’ouverture de chantier, prévue à l’article R. 424-16 du code de l’urbanisme. Elle est exigée pour les permis — de construire, d’aménager, de démolir — et pas pour les déclarations préalables. Elle se dépose en mairie au moment où les travaux commencent réellement.

Démarrer avant la fin de la période d’affichage n’est pas interdit. C’est un risque assumé, et il pèse sur le maître d’ouvrage. Un recours accueilli sur un bâtiment déjà sorti de terre ne se règle pas par un courrier.

Deux obligations du maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier

Elles ont en commun d’être personnelles : aucune entreprise ne les porte à la place de celui qui fait construire, et aucune ne se rattrape après coup.

L’assurance de dommages

L’article L. 242-1 du code des assurances impose à toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction, de souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance couvrant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont répondent les constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Trois éléments méritent d’être retenus. Le moment : avant l’ouverture du chantier, pas à la réception ni au premier désordre. Le mécanisme : l’assureur préfinance les réparations sans attendre qu’un responsable soit désigné, ce qui évite d’immobiliser un bâtiment pendant des années d’expertise. Et l’auteur de la souscription : c’est le maître d’ouvrage. Les attestations remises par les entreprises couvrent leur propre responsabilité, ce qui est autre chose, et ne dispensent de rien.

La coordination en matière de sécurité

L’article L. 4532-2 du code du travail pose la règle. Une coordination en matière de sécurité et de protection de la santé est organisée pour tout chantier de bâtiment ou de génie civil où plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises, y compris sous-traitantes, sont appelés à intervenir. L’objectif est double : prévenir les risques nés de leurs interventions simultanées ou successives, et prévoir l’utilisation de moyens communs — installations de chantier, protections collectives, accès, levage.

C’est le maître d’ouvrage qui organise cette coordination et désigne le coordonnateur, et cette désignation intervient dès la phase de conception, d’étude et d’élaboration du projet — pas au démarrage du chantier. L’intérêt de la coordination est précisément de peser sur les choix tant qu’ils sont encore modifiables : un local technique accessible pour l’entretien futur coûte quelques traits de crayon en phase d’étude, et une nacelle à vie s’il a été oublié.

De cette mission sortent deux documents. Le plan général de coordination organise la sécurité collective pendant le chantier. Le dossier d’interventions ultérieures sur l’ouvrage prépare, lui, tout ce qui se passera après : il rassemble les dispositions à prendre pour intervenir en sécurité sur le bâtiment une fois livré, du nettoyage des vitrages à la maintenance des équipements en toiture.

Ce qui se déclare avant la première pelletée

Le premier terrassement est le moment le plus exposé d’un chantier, parce que le sol cache des réseaux dont personne n’a la carte complète.

Le décret du 5 octobre 2011 relatif à l’exécution de travaux à proximité de certains ouvrages souterrains, aériens ou subaquatiques de transport ou de distribution, entré en vigueur le 1er juillet 2012, organise une procédure en deux temps. Le maître d’ouvrage déclare son projet aux exploitants de réseaux au stade des études. L’entreprise qui exécute les travaux déclare à son tour son intention de commencer, plus tard et pour son propre compte.

Cette double déclaration n’est pas une redondance administrative. La première sert à concevoir : elle permet d’implanter le bâtiment et ses raccordements en connaissant les contraintes du sous-sol. La seconde sert à exécuter : elle déclenche les réponses des exploitants et, le cas échéant, les opérations de repérage sur le terrain qui précèdent l’ouverture d’une tranchée.

Un maître d’ouvrage qui découvre l’existence d’un réseau structurant sous son emprise pendant le terrassement a perdu deux fois : le temps de l’arrêt, et la marge de conception qu’il aurait eue s’il l’avait su six mois plus tôt.

Le contrôleur technique, un tiers imposé selon ce qu’on construit

Le contrôle technique de la construction se présente sous deux formes que l’on confond volontiers.

Il peut être volontaire : un maître d’ouvrage s’attache un contrôleur pour sécuriser une opération complexe, sans y être tenu.

Il peut aussi être imposé. L’article L. 125-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit un contrôle technique obligatoire, dont les cas sont précisés aux articles R. 125-17 à R. 125-21. Y figurent notamment les établissements recevant du public classés dans les quatre premières catégories, ainsi que des constructions qui, par leur nature, leur importance ou leur localisation en zone exposée à des risques naturels ou technologiques, présentent des risques particuliers pour la sécurité des personnes.

La mission du contrôleur mérite d’être comprise pour ce qu’elle est. Il contribue à la prévention des aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages. Il n’est ni un inspecteur du travail, ni un contremaître, ni un arbitre entre le maître d’ouvrage et les entreprises. Il rend des avis sur la solidité et sur la sécurité des personnes, dans le champ de sa mission — et ces avis, quand ils sont défavorables, ne se contournent pas en changeant d’interlocuteur.

Un projet qui bascule d’usage en cours d’étude peut basculer du même coup dans le champ du contrôle obligatoire. C’est une des raisons pour lesquelles la destination du bâtiment se fige tôt.

Le calendrier ne dépend pas seulement des entreprises

Sur un chantier de bâtiment, le retard est rarement là où le maître d’ouvrage le cherche.

L’ordre de service démarre les travaux, mais il suppose que les préalables soient levés : marchés signés, attestations remises, installations de chantier possibles, autorisation d’occupation du domaine public délivrée par le gestionnaire de la voie lorsque l’emprise déborde sur le trottoir ou la chaussée.

Les raccordements aux réseaux ne dépendent pas des entreprises du chantier mais des concessionnaires, dont les calendriers d’intervention leur sont propres. Un bâtiment terminé qui attend son alimentation définitive n’est pas un bâtiment livrable.

Les intempéries relèvent d’un régime contractuel et non légal. C’est le marché de travaux qui définit dans quelles conditions une journée d’arrêt prolonge le délai, et sur quelle référence météorologique elle se constate. Un marché qui reste flou sur ce point ne fait pas disparaître le sujet : il le renvoie à une discussion en fin de chantier, au pire moment.

Enfin, certaines séquences ne se compriment pas. Un support doit sécher avant de recevoir un revêtement, une chape avant d’être carrelée, un enduit avant d’être peint. Accélérer ces phases ne fait pas gagner du temps : cela produit des désordres qui se révèlent après la réception, quand la marge de correction s’est refermée.

La réception, un acte et une cascade de conséquences

L’article 1792-6 du code civil définit la réception comme l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est prononcée contradictoirement, ou judiciairement si les parties ne s’entendent pas. Deux mots comptent dans cette phrase : « déclare accepter ». La réception n’est pas un constat de fin de travaux, c’est une décision.

Ce qu’elle déclenche mérite d’être posé clairement. Elle transfère la garde de l’ouvrage au maître d’ouvrage, qui en devient responsable. Elle marque le point de départ des délais de responsabilité des constructeurs. Et elle purge les désordres apparents qui n’ont pas été réservés : ce que l’on voyait et que l’on n’a pas écrit ne se réclamera plus au même titre.

Ce qui reste quand les entreprises sont parties

Un bâtiment livré sans ses documents est un bâtiment que personne ne saura entretenir dans dix ans.

Le dossier des ouvrages exécutés rassemble ce qui a réellement été construit : plans conformes à l’exécution, notices des équipements, fiches techniques des matériaux mis en œuvre. Il diffère des plans de conception, parfois de beaucoup, et c’est précisément pour cela qu’il existe.

Le dossier d’interventions ultérieures sur l’ouvrage, issu de la mission de coordination évoquée plus haut, se transmet à chaque changement de propriétaire : il suit le bâtiment, pas celui qui l’a fait construire.

Restent les attestations : celles des assurances des intervenants, celles de conformité des installations techniques, celles exigées par les réglementations applicables au bâtiment.

Côté administratif, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, prévue à l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme, s’applique à toutes les autorisations d’urbanisme. Elle se dépose dans les quatre-vingt-dix jours suivant l’achèvement. L’autorité compétente dispose ensuite de trois mois pour contester la conformité des travaux, délai porté à cinq mois lorsque le bien se trouve en secteur protégé.

La liste à exiger avant de solder la dernière situation tient en une ligne : dossier des ouvrages exécutés complet, dossier d’interventions ultérieures, attestations d’assurance et de conformité, procès-verbal de réception et état des réserves.