Location Airbnb

Ce qui a changé

l’enregistrement est devenu la règle partout

Pendant des années, la déclaration d’un meublé de tourisme dépendait du bon vouloir de la commune. Celles qui avaient délibéré imposaient un numéro à treize chiffres, les autres ne demandaient rien. Ce partage a disparu. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a généralisé la déclaration, et les décrets du 19 mars 2026 en ont fixé les modalités : depuis le 20 mai 2026, toute personne qui met un logement en location saisonnière doit le déclarer au préalable sur un téléservice national, avant même la première annonce.

Le dispositif est piloté par la direction générale des entreprises, qui opère à la fois le service destiné aux loueurs et le traitement qui reverse les informations aux communes et à leurs intercommunalités. La déclaration délivre un numéro d’enregistrement unique, à faire figurer sur toutes les annonces, quelle que soit la plateforme. Lorsque le logement est présenté comme une résidence principale, un justificatif est demandé.

Un point mérite d’être vérifié au moment où vous vous lancez : le déploiement du service a été progressif, la version aboutie destinée aux propriétaires étant annoncée pour la seconde moitié de 2026. Selon la commune, la porte d’entrée peut donc encore différer. Le principe, lui, ne varie plus.

Résidence principale ou logement dédié

deux régimes à ne pas mélanger

C’est la question qui commande tout le reste, et beaucoup de propriétaires la traitent trop vite. Une résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Tout le reste — une maison de famille, un studio acheté pour cela, un appartement libéré par un locataire — relève d’un régime nettement plus lourd.

La limite de nuitées

Pour une résidence principale, la location de courte durée reste possible dans la limite de cent vingt nuitées par an. La loi de 2024 a donné aux communes la faculté d’abaisser ce plafond, sans pouvoir descendre en dessous de quatre-vingt-dix nuitées. Paris applique ce plancher depuis 2025, et d’autres villes très exposées à la pression touristique ont suivi. Le compteur se tient à l’année civile, plateformes confondues : deux annonces sur deux sites ne donnent pas deux crédits de nuitées.

Le changement d’usage

Dès que le logement n’est pas votre résidence principale, vous ne relevez plus d’une simple limite de jours mais du changement d’usage. Le régime s’applique de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les trois départements de la petite couronne parisienne. Depuis la loi de 2024, il peut être étendu par délibération aux communes situées en zone tendue au sens du code général des impôts, ce dont un nombre croissant de villes moyennes et de communes littorales se sont saisies. La seule vérification qui vaille se fait auprès de la mairie concernée, car la liste évolue au fil des délibérations.

Là où il s’applique, transformer un logement d’habitation en meublé de tourisme suppose une autorisation préalable, que la commune peut assortir d’une compensation : remettre sur le marché de l’habitation une surface équivalente ailleurs. Autant le savoir avant de signer un achat destiné à la location saisonnière, car cette autorisation n’est ni automatique ni définitive.

La copropriété peut dire non — et depuis 2024, plus facilement

Avoir le droit de louer au regard de la commune ne suffit pas : encore faut-il que la copropriété l’admette. Un règlement qui réserve les lots à l’habitation bourgeoise exclusive écarte déjà l’activité de meublé de tourisme, et cette clause n’a rien d’exotique dans les immeubles anciens.

La loi de 2024 a modifié le rapport de force. Les règlements de copropriété établis depuis son entrée en vigueur doivent désormais se prononcer expressément sur la location de meublés de tourisme : autorisée ou interdite, le silence n’est plus une option. Pour les règlements plus anciens, une interdiction peut être votée à la majorité des deux tiers, là où l’unanimité était auparavant nécessaire.

Autre nouveauté à connaître : le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale un point d’information sur les activités de location touristique exercées dans l’immeuble. Le sujet vient donc sur la table de lui-même, et un propriétaire discret ne le restera pas longtemps.

Si vous êtes locataire, la question ne se pose même pas dans ces termes : sous-louer suppose l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix pratiqué. Sans cet accord, la sous-location est irrégulière, quelle que soit la durée.

L’état du logement

performance énergétique et sécurité

La loi de 2024 a aussi introduit une exigence de performance énergétique pour les meublés de tourisme, alignant progressivement ce parc sur les règles de la location classique. Les logements nouvellement affectés à cet usage dans les communes appliquant le changement d’usage doivent atteindre au minimum la classe E, l’échéance couramment retenue pour l’ensemble des biens concernés étant la classe D en 2034. Ce calendrier a été modifié à plusieurs reprises depuis le vote de la loi : vérifiez l’échéance applicable à votre situation avant d’engager des travaux, et faites établir un diagnostic à jour plutôt que de vous fier à celui de l’achat.

Le reste relève du bon sens réglementaire mais se néglige souvent. Un détecteur de fumée en état de marche, des installations électriques et de gaz conformes, un chemin d’évacuation dégagé. Côté assurance, un contrat d’habitation ordinaire ne couvre pas l’accueil de voyageurs contre rémunération : il faut une extension ou un contrat dédié, et la garantie fournie par la plateforme ne remplace pas votre assurance. Enfin, si le bien est financé par un prêt ou soumis à un dispositif fiscal particulier, relisez les clauses avant de changer son affectation.

La taxe de séjour, l’obligation qui revient à chaque nuitée

Les formalités précédentes se règlent une fois. La taxe de séjour, elle, revient à chaque séjour. Elle est due par le voyageur, mais c’est au loueur — ou à la plateforme qui encaisse le paiement — de la collecter puis de la reverser à la commune. Depuis 2019, les plateformes de réservation en ligne qui gèrent le paiement collectent la taxe pour le compte des communes et la reversent directement, ce qui allège la charge du propriétaire sans le dispenser de vérifier ce qui est prélevé.

Deux cas appellent votre vigilance. Si vous louez en direct, sans intermédiaire de paiement, la collecte et la déclaration vous incombent intégralement, selon la périodicité fixée par la commune. Et si vous louez à la fois en direct et via une plateforme, vous devez tenir le compte des nuitées des deux côtés. Le tarif dépend de la catégorie du logement et d’une délibération locale : pour un meublé non classé, il est calculé en pourcentage du prix de la nuitée, dans la limite d’un plafond. Le montant exact se lit sur la délibération de la commune, pas sur un barème national.

Ce que l’on risque, manquement par manquement

Les montants qui circulent sont réels mais mal attribués, et ils ne tombent pas automatiquement : ce sont des plafonds, prononcés par le juge ou par la commune selon les cas.

Le dernier plafond a été doublé par la loi de 2024, passant de 50 000 à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, et le juge peut y ajouter une astreinte pour faire cesser la situation. Les plateformes, de leur côté, sont tenues de retirer les annonces dépourvues de numéro valide : le contrôle est devenu beaucoup plus mécanique qu’auparavant.

Préparer le logement pour l’accueil, sans se ruiner

Une fois le cadre réglé, reste le logement — et c’est là que se joue la différence entre une activité tenable et une usure accélérée. La rotation rapide abîme toujours les mêmes endroits : les angles de murs dans les circulations, le bas des portes, les plans de travail, les joints de douche. Une peinture satinée lessivable sur les zones de passage vieillit bien mieux qu’un mat velouté, et se retouche sans démarcation. Au sol, un stratifié de classe d’usage 32 ou 33 encaisse les valises ; un parquet huilé demande une reprise régulière que peu de propriétaires assument entre deux séjours.

L’équipement attendu tient en peu de choses, mais elles ne se négocient pas : de quoi cuisiner réellement, un couchage correct, un chauffage maîtrisable, une connexion fiable, et deux jeux de linge par lit pour absorber les enchaînements. Ce qui manque se remarque toujours plus que ce qui a été ajouté.

Enfin, l’état des lieux photographique à chaque changement de voyageur prend dix minutes et règle la plupart des litiges. Datez les clichés, gardez-les, et refaites la même série à chaque fois : c’est cette régularité qui leur donne du poids, pas leur qualité.