Quel crédit immobilier choisir

« Quel crédit »

la vraie question n’est pas quelle banque

Un achat immobilier se finance rarement par un seul prêt. Dans un plan de financement ordinaire, on trouve un prêt principal, parfois un prêt aidé, parfois un prêt d’épargne, parfois un prêt d’entreprise, chacun avec sa durée et son taux propres. La question « quel crédit immobilier » ne porte donc pas sur un produit à choisir dans une liste, mais sur une combinaison de lignes à assembler.

Trois éléments commandent cette combinaison. Votre situation d’abord : primo-accédant ou non, salarié du privé ou non, détenteur d’un plan d’épargne logement ou non, revendeur ou investisseur. La nature du bien ensuite : neuf, ancien, ancien avec travaux, et dans quelle zone il se trouve, parce que plusieurs dispositifs y sont sensibles. Le calendrier enfin, qui décide à lui seul si l’on a besoin d’un montage particulier ou non.

L’ordre des opérations compte plus qu’on ne le croit. Recenser les lignes auxquelles on a droit avant d’aller négocier change la conversation avec le prêteur : on arrive avec une architecture, pas avec une demande ouverte. Une banque construit volontiers le montage à votre place, ce qui est son métier, mais elle n’a aucune raison de vous rappeler un dispositif dont elle n’est pas distributrice.

Le prêt principal et ses trois variables

Le prêt amortissable est le socle de presque tous les financements : chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d’intérêts, la proportion s’inversant progressivement. Trois choix le définissent, et ils se décident ensemble.

Taux fixe, variable capé ou mixte

Le taux fixe est connu à la signature et ne bouge plus : la banque assume le risque d’évolution des marchés, et le fait payer par un taux de départ plus élevé. Le taux variable, lui, suit un indice de référence : l’emprunteur assume le risque, en échange d’un point de départ plus bas.

En pratique, un variable nu ne se rencontre plus guère. Ce qui se signe, c’est un variable capé, assorti d’une limite de variation à la hausse comme à la baisse, exprimée en points par rapport au taux initial. Le chiffre qui compte n’est pas le taux affiché mais la hauteur du cap : c’est lui qui donne la mensualité maximale à laquelle on s’expose. Un taux mixte combine les deux logiques, fixe sur une première période puis révisable.

La règle de bon sens tient en une phrase : un taux variable se choisit quand on a une raison de penser qu’on ne gardera pas le prêt longtemps, ou quand on peut absorber la mensualité plafond sans y penser. Sinon, la tranquillité vaut son surcoût.

La durée, et ce qu’elle coûte vraiment

Allonger la durée réduit la mensualité et augmente le coût total, ce que tout le monde sait. Ce qu’on dit moins, c’est que l’effet est asymétrique : chaque année supplémentaire ajoute de moins en moins de pouvoir d’achat immobilier, tout en ajoutant autant d’intérêts. Passé un certain point, on paie beaucoup pour gagner très peu.

Troisième variable, souvent négligée à la signature : la souplesse contractuelle. La possibilité de moduler ses échéances, de les reporter, ou de transférer le prêt sur un autre bien ne s’improvise pas plus tard. Elle figure ou non dans l’offre initiale. Cela se lit avant de signer, pas le jour où on en a besoin.

Les prêts qui ne peuvent venir qu’en complément

Plusieurs dispositifs ne financent jamais seuls une opération : ils s’ajoutent au prêt principal, et c’est précisément ce qui rend le montage plus complexe qu’il n’y paraît.

Le prêt à taux zéro est le plus connu, et le plus encadré. Il s’adresse aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande — avec des exceptions tenant notamment à une situation de handicap, à une catastrophe naturelle, ou à la détention du seul usufruit ou de la seule nue-propriété.

Côté logement, le neuf est éligible s’il est achevé depuis moins de cinq ans ou vendu en l’état futur d’achèvement. L’ancien, lui, n’ouvre droit au dispositif que dans les zones dites détendues, ce zonage administratif classant les communes selon la tension de leur marché du logement — et à la condition qu’au moins un quart du coût total de l’opération soit consacré à des travaux. La zone d’une commune se vérifie en quelques secondes sur le simulateur officiel.

Côté remboursement enfin : une durée pouvant aller jusqu’à vingt-cinq ans, et une période de différé d’au moins deux ans pendant laquelle on ne rembourse rien. Ni intérêts, ni frais de dossier, ni frais d’expertise. Les quotités et les plafonds de ressources, en revanche, sont révisés régulièrement : ils se vérifient sur le simulateur officiel, pas dans un article.

Viennent ensuite les prêts conventionnés, dont le prêt d’accession sociale est la variante soumise à conditions de ressources. Ils sont distribués par des établissements ayant signé une convention avec l’État. Point à connaître avant de bâtir un plan dessus : l’aide personnalisée au logement en accession, qui faisait historiquement une bonne part de leur intérêt, a été fortement restreinte et n’est plus ouverte que dans des cas limités. L’état du droit applicable à votre projet se vérifie auprès de la caisse d’allocations familiales et de l’agence départementale d’information sur le logement.

Personne ne signalera spontanément ces derniers dispositifs : ni la banque, qui ne les distribue pas, ni le vendeur, qui n’a pas à les connaître. C’est au futur emprunteur d’aller les chercher, et c’est souvent là que se joue la différence entre deux plans de financement par ailleurs identiques.

Quand les lignes n’ont pas la même durée

lissage et paliers

L’empilement de prêts produit un défaut mécanique, qu’on découvre en général au moment du tableau d’amortissement.

Chaque ligne a sa durée. Un prêt aidé peut courir sur douze ou quinze ans quand le prêt principal court sur vingt-cinq. Additionnées, les mensualités forment un escalier : une charge lourde tant que toutes les lignes tournent, puis une chute brutale quand la plus courte s’éteint. Or c’est la charge la plus lourde, celle des premières années, qui sert à calculer le taux d’endettement. Le montage se bloque sur son point le plus défavorable.

Le lissage résout ce défaut. On demande au prêteur de moduler l’échéance du prêt principal dans le temps : elle est allégée tant que les autres lignes courent, puis relevée quand elles s’arrêtent. La mensualité totale devient constante, ou presque, et le taux d’endettement se calcule sur cette charge lissée. On parle aussi de prêt à paliers, l’expression décrivant la même chose vue du côté du prêt principal.

Ce confort a un prix. Reporter du capital sur la fin allonge la durée moyenne pendant laquelle il produit des intérêts : le coût total augmente. La comparaison honnête ne se fait donc pas entre deux taux, mais entre deux coûts totaux, à mensualité comparable.

Acheter avant d’avoir vendu, ou investir

les montages particuliers

Quand le calendrier ne s’aligne pas, ce n’est plus le taux qui décide du montage, c’est la chronologie. Le prêt relais avance une fraction de la valeur du bien à vendre, en attendant la vente — et il en existe trois formes, qui n’engagent pas le même risque.

Deux paramètres méritent l’attention quelle que soit la forme retenue. La durée est courte, de l’ordre d’un an renouvelable une fois : au-delà, il faut une solution de repli — baisse de prix assumée, transformation en prêt amortissable, mise en location — et la question se pose dès la signature, pas au douzième mois.

Le prêt in fine relève d’une autre logique. On ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée, le capital étant remboursé en une fois à l’échéance, généralement grâce à une épargne nantie au profit du prêteur. L’intérêt est fiscal et patrimonial, dans un contexte d’investissement locatif où les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Le coût brut est plus élevé qu’un amortissable, et il faut disposer du capital à placer : cela concerne une minorité de situations, et jamais une acquisition de résidence principale ordinaire.

Ce qui reste modifiable une fois le prêt en cours

Signer n’est pas figer, à condition que l’offre l’ait prévu.

La modulation d’échéances permet de relever ou d’abaisser la mensualité dans des limites contractuelles, une fois par an en général, après un délai de carence. Le report d’échéances suspend tout ou partie d’un règlement, en le reportant en fin de tableau. Ces deux clauses figurent ou non dans l’offre : c’est le moment de les demander, pas trois ans plus tard.

Le remboursement anticipé, partiel ou total, est un droit. L’indemnité que le prêteur peut réclamer est plafonnée par le code de la consommation : elle ne peut dépasser six mois d’intérêts au taux moyen du prêt calculés sur le capital remboursé, ni trois pour cent du capital restant dû, la plus faible des deux valeurs s’appliquant. Le même code prévoit trois situations où aucune indemnité n’est due : la vente du bien à la suite d’un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, le décès de l’un d’eux, ou la cessation forcée de leur activité professionnelle. Ces cas supposent une situation subie, pas un choix.

La transférabilité, elle, est rare et précieuse : elle permet de conserver son prêt en le reportant sur un nouveau bien. Elle ne se rattrape jamais après coup, elle est dans le contrat ou elle n’y est pas.

Reste la renégociation auprès de son prêteur et le rachat par un concurrent, qui supposent tous deux de raisonner en coût total et non en taux affiché, frais et indemnités compris. Le calcul est le même que celui du montage initial, mené sur le capital qui reste.

Dans quel ordre s’y prendre avant de voir les banques

Recenser ses lignes suppose des démarches qui ont chacune leur délai, et certaines conditionnent les suivantes. Les mener dans cet ordre évite de refaire deux fois le même plan.