Location meublée

Ce n’est pas l’annonce qui décide qu’une location est meublée. C’est le mobilier réellement présent dans le logement, mesuré à une liste réglementaire et à un critère de fond. Tout le reste du régime — la durée du bail, le préavis, le montant du dépôt de garantie — découle de cette qualification.

Ce qui fait juridiquement un logement meublé

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 donne le critère avant de renvoyer à la liste : un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

« Décent » d’abord : un logement qui ne remplit pas les conditions de décence ne devient pas conforme parce qu’on y ajoute des meubles. « En nombre et en qualité suffisants » ensuite : un équipement présent mais hors d’usage ne remplit pas la condition. Un lit sans matelas ou un réfrigérateur qui ne refroidit plus posent le même problème qu’une absence pure et simple. La quantité entre aussi dans l’appréciation du juge, sans qu’aucune règle de proportion ne figure dans le texte : deux chaises dans un logement présenté pour quatre personnes peuvent suffire à faire échouer la qualification.

La liste réglementaire n’est venue qu’après, pour donner un contenu vérifiable à ce critère. Elle ne le remplace pas, et un logement qui coche les onze postes reste appréciable au regard de l’article 25-4.

Les onze éléments du décret, lus au mot près

Le décret du 31 juillet 2015, entré en vigueur le 1^er septembre de la même année, fixe le mobilier minimal. Il comporte onze postes :

• literie comprenant couette ou couverture ;
• dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à − 6 °C ;
• vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Quatre rédactions décident de litiges entiers, parce qu’elles ouvrent une option ou renvoient à une caractéristique du logement.

La liste fixe un seuil, pas un idéal. Rien n’interdit de meubler au-delà, mais le mobilier supplémentaire entre alors à l’inventaire au même titre que le reste : il engage les deux parties, et le bailleur qui ajoute un lave-linge le doit ensuite pendant toute la durée du bail.

L’inventaire, la pièce qui fait la preuve

L’article 25-5 impose d’établir un inventaire et un état détaillé du mobilier, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, lors de la remise des clés et lors de leur restitution. Ces documents sont établis contradictoirement et à l’amiable, signés par les parties ou par un tiers mandaté, et annexés au bail.

Deux mots sont décisifs. « Détaillé » : une ligne « cuisine équipée » ne renseigne rien et ne prouve rien. Un inventaire utile énumère les éléments un par un, avec leur quantité et leur état au moment de la remise — nombre exact de couverts, de chaises, d’ustensiles, état de la literie, marque et modèle des appareils quand cela permet de les identifier. « À la restitution » : l’inventaire de sortie est aussi obligatoire que celui d’entrée, et c’est la comparaison entre les deux qui permet d’imputer une dégradation ou de la contester.

Un inventaire vague dessert les deux camps. Le bailleur ne peut rien retenir sur le dépôt de garantie faute de pouvoir démontrer l’état initial. Le locataire ne peut pas prouver qu’un appareil manquait déjà à son arrivée.

Le mobilier après la remise des clés

Le mobilier listé au bail fait partie de la chose louée pendant toute la durée du contrat. Ce n’est pas un supplément gracieux dont la disparition serait sans conséquence : le bailleur doit délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, et prend à sa charge les réparations autres que locatives.

Concrètement, un réfrigérateur qui tombe en panne au bout de dix-huit mois se remplace aux frais du bailleur, sauf faute ou usage anormal du locataire. Et si l’appareil n’est pas remplacé, le logement cesse de satisfaire la liste réglementaire : la question du mobilier redevient alors une question de qualification, pas seulement d’équipement. L’inventaire d’entrée sert de référence pour établir ce qui était présent et dans quel état.

Ce que le régime meublé change sur le contrat

Le meublé n’est pas une location vide avec des meubles en plus : c’est un régime distinct, avec ses propres durées.

Le contrat est écrit, conforme à un contrat type défini par décret, et conclu pour un an au minimum. Une variante existe pour l’étudiant : la durée peut être ramenée à neuf mois, et dans ce cas la reconduction tacite ne joue pas — le bail s’éteint à l’échéance, ce qui correspond au rythme universitaire. Le préavis d’un mois du locataire vaut également dans cette configuration.

Le congé du bailleur doit être motivé par une reprise, une vente ou un motif légitime et sérieux. La notification passe par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds légaux bénéficie d’une protection contre le refus de renouvellement, sauf si le bailleur remplit lui-même des conditions comparables. Un congé délivré frauduleusement expose son auteur à une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

La restitution du dépôt de garantie suit les mêmes règles que dans le vide : un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire. Passé ce délai, la somme restant due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Quand le meublé n’en est pas un

Le décalage entre le bail signé et le logement livré se règle par la requalification du contrat en bail de location vide.

Ce que le juge regarde

La demande émane du locataire et se porte devant le juge des contentieux de la protection. En pratique, la première étape est amiable : signaler par écrit ce qui manque, en s’appuyant sur l’inventaire d’entrée, permet souvent d’obtenir le complément sans procédure. Ce courrier, conservé, sert ensuite de point de départ si la discussion échoue.

Devant le juge, l’examen porte sur la présence des meubles de la liste, mais aussi sur leur état et leur adéquation à la capacité du logement : le critère de fond de l’article 25-4 reste la boussole. À titre d’illustration, l’absence de literie dans l’une des deux chambres d’un logement a suffi à fonder une requalification devant la cour d’appel de Paris en novembre 2024 — une décision d’espèce, dont il ne faut pas tirer une règle générale.

Ce que la requalification coûte au bailleur

Les effets se chiffrent. Le bail bascule dans la durée de la location vide, soit trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale : un propriétaire qui pensait récupérer son bien au bout d’un an se retrouve engagé bien au-delà. La part du dépôt devenue indue — le second mois — doit être restituée. Des dommages et intérêts peuvent s’y ajouter si le locataire en fait la demande et démontre son préjudice.

S’y greffent les conséquences indirectes : le préavis du locataire, la procédure de congé et la révision du loyer suivent désormais les règles du bail vide, y compris pour la période écoulée.

Le bail mobilité, variante courte du meublé

Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et logé aux articles 25-12 et suivants de la loi de 1989, le bail mobilité est un bail meublé : le logement doit satisfaire le même décret. Trois règles l’en écartent nettement.

La durée d’abord, de un à dix mois, non renouvelable. Une prolongation par avenant reste possible, une ou plusieurs fois, à condition que le total ne dépasse jamais dix mois. Au-delà, le contrat sort du dispositif.

Le dépôt de garantie ensuite : il est purement et simplement interdit. La règle est d’ordre public, ce qui rend nulle toute clause contraire — un bailleur ne peut pas la contourner par un accord des parties.

Le public enfin. Le bail mobilité est réservé aux locataires en situation de mobilité : formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement de service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire. Le locataire justifie de sa situation à la signature, et cette condition n’est pas décorative : elle conditionne l’application du régime.